역전세 재계약 하셔야 하는 분, 들어와~ 들어와!!

- 역전세 재계약서 작성하는 방법 알려드립니다. 올해 재계약 준비 중이신 분들이라면, 실질적인 내용을 알고, 꼼꼼히 살펴봐야 하는 건 당연하지만, 역전세 계약 어려운 거 전혀 없습니다.

 

▶역전세란?

▶재계약 작성방법

▶역월세란?

 

∇역전세란?(시장가격하락)

- 요즘 계속해서 들려오는 말이, 바로 역전세입니다. 지금 우리가 거주하고 있는 집이 계약할 때 보다 시세가격이 하락하면서 임대인(집주인)이 임차인(전세거주자)에게 전세 보증금을 돌려줘야 하는 게 어려워진 상황을 일컫는 말입니다.

대출금리도 높아지면서 세입자를 구하는 것도 하늘의 별따기입니다.

 

- 쉽게 말해서 2년전에 내가 전세 보증금 4억을 내고 계약을 하고 들어왔는데. 2년 계약이 끝나가는 시점에 시세가 3억이 되어서, 집주인 보증금을 주지 못하는 어려운 상황이 된 겁니다. 비슷한 경우로는 깡통전세라는 말도 있는데 집값이 전세보증금에 달하지 못하는 집을 말합니다. 

 

-  한국은행에서 공시하고 있는 기준금리, 대통령령으로 정한 이율 2%를 플러스한 비율.

★기준금리 + 2% = 전월세전환율  ◀ 중요합니다. 기억하세요

 

∇역전세 재계약 작성방법

- 보증금이 낮아졌기 때문에 계약서를 새로 써야 합니다. ①계약서를 새로 쓰는 방법이 있고, ②기존계약서에 추가로 작성하는 방법이 있습니다. 

• 기존(원)보증금 4억
• 재계약 보증금 3억
• 1억 반환수령 

- 임대인과 임차인은 다음과 같이 합의한다.

  임대기간은 __년 __월__일부터 __년__월__일까지 이며,

  임대보증금은 일금 3억 원으로 하기로 한다.

 

                                       __년 __월__일

임대인(집주인) 성명 : ______(인)      임차인(세입자) 성명 : ______(인)

주민번호:___________________      주민번호____________________

주소:_______________________      주소:_______________________

 

★★★★★중요★★★★★ 

• 1억원 받고, 반환금액 영수증 받으셔야 합니다.
• 기존 계약서 보관하기.
• 임대인(집주인)이 기존 계약서 폐기 하자고 얘기할 수 있습니다. -> 임차인(세입자) 기존 4억 계약서는 계속 보관해야 합니다!!!!  전세 확정일자를 받으면 2년 동안 대항력을 유지하게 됩니다. 기존 계약서를 가지고 있으면, 확정일자도 있고, 4억이라는 것을 증명할 수 있기 때문입니다.  

- 대항력이란? 만약에 집에 문제가  생겨서 집이 경매에 넘어갈 때에, 내가 먼저 권리를 갖고 있어서 제삼자에게 주장할 수 있는 힘과 같은 것입니다.  그래서 제삼자가 대출받을 수도 있는 상황이 생기기 전에, 내가 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 부동산의 소유주가 바뀌었을 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 없도록 쓰이는 법률용어입니다.

 

- 임차인(세입자) 기존계약서 확정일자 대항력 유지 - 주민센터에 방문 안하셔도 됩니다.

그리고, 보증금을 높이는 일반 계약(증액임대차)일 경우 반드시 주민센터에 방문하셔서 확정일자를 추가로 받아야 합니다.

그러나, 우리는 역전세 재계약을 하는 상황 이기 때문에 방문 굳이 안 하셔도 됩니다. 혹시라도 불안하신 분들은 다녀오셔도 상관은 없습니다.

 

∇주인이 역월세, 반환해줘야 할 돈이 없다고 할 경우

- 임차인(집주인)이 차액 1억원이 있으면, 깔끔하게 주고받고 끝내면 좋겠지만, 당장 큰돈을 줘야 하는 상황에서 집주인이 역월세를 제안하는 경우가 있습니다. 실제로 일어나고 있는 일입니다. 전세 재계약 증액할 때에 계산되는 공식으로 우리도 역으로 계산해서  1억 X 연 5%(기준금리가 3%인 경우 +2%)= 500만원 ÷12 = 41만 6천6백 원이 됩니다. 

 

∇역월세 재계약 작성방법

• 원보증금 4억
• 재계약 보증금 3억
• 1억 미반환 월세로 수령

- 역월세로 보증금 4억을 유지할 경우

①계약서를 새로 쓰는 방법이 있고, ②기존계약서에 추가로 작성하는 방법이 있습니다. 

 

★★★★★중요★★★★★ 

- 임대인과 임차인의 임대기간 작성 하시고, 임대보증금 4억 원(현 시세 적어도 됩니다.) 반환받지 못한 차액 보증금이 1억이라는 내용이 작성되어야 합니다. 그리고, 임대인(집주인)은 미반환 차액보증금에 관해서 임대차법상 월세전환율을 적용하여 세입자에게 월___만원, 2년 동안 총액______원을 매월 지정된 계좌로 입금하여 지불한다.

 

- 여기서 잠깐!!!! 임대인이 매달 월세를 입금해줘야 하는데 월세를 넣어주지 않으면, 세입자도 대출받은 입장에서 대출이자를 내야 합니다. 연체가 될 수가 있기 때문에 임차인에게도 월세 지연 시, 지연이자는 ______% 한다. (시세데로 협의하셔야 하기 때문에 은행에서 지연이자가 몇% 인지 확인 하면 됩니다.) ◀이 내용도 함께 계약서에 작성하면 좋습니다.

그리고, 1억에 대한 전세대출이자가 전월세이자 보다 높을 수 있기 때문에, 그 대출이자로 적용해 달라고 강력하게 전달하시기 바랍니다. 

 

- 주인이 돈도 안 주고, 세입자 구해지면 보증금 준다고 할 경우?? 거의 세입자 분들과 잘 조율하시는 분들이 대다수이지만, 혹시나~ 혹여나 이런 분 계실 것 같아서 간단히 말씀드립니다. 이런 경우는 바로 임차권등기신청 하셔야 합니다.